商业分析报告(汇集13篇)

商业分析报告(汇集13篇)。

✧ 商业分析报告 ✧

杭州骄业节能科技有限公司

项目单位：

如家快捷酒店(新建)

项目类型：

空气能热泵项目设计报告

杭州骄业节能科技有向公司

2016年8月

杭州骄业节能科技有限公司

一、项目摘要

该项目为新建如家连锁酒店，此项目共

80间客房，现拟用空气能热泵热水机组作为热源设备，为客房提供淋浴使用热水。本项目内容为楼面系统项目，包括现场勘察、测量数据，设备的运输、吊装到位等准备工作;热水系统的设备安装、调试，管道连接保温(冷、热水管道均做好保温，外包保温套层);完成热水供水管的对接、热水回水管的对接、冷水补水管的对接等施工调试工作，最终完整地交用户使用。

二、项目落地平面布局图

给水泵6t水箱用户回水联通管各层用户进水管6t水箱用户回水杭州骄业节能科技有限公司检 测审 核校 核设 计工程名称项目位置图如家连锁酒店图 号日 期2016年07月

三、项目概况

该项目地址在杭州市.....，此项目共80间客房，属于如家品牌连锁，根据每间客房每人用水量 150升，算出项目每日共需要淋浴热水量12吨。淋浴用热水水箱为2个6吨的保温圆水箱，使用空气能热泵热水机组作为热源设备，为客房提供淋浴使用热水。共使用主机15P,总体电功率约：11KW.房间10秒出热水。管道布置需全部做保温处理。

杭州骄业节能科技有限公司

四、项目设计方案简介

本方案将淋浴热水机组与水箱放置在地面合适位置，采用储能式加热，本次项目负责楼面部分。淋浴热水系统由3台5p的空气能热泵热水机组和2个6吨圆形保温水箱组成，热水系统中水箱与主机之间的管道连接属于楼面热水系统。中间加装2个的水泵作为给水泵。（一用一备）

本方案的控制系统控制方式如下：

1.热水系统的热源设备由空气能热泵机组组成，控制方式由主机内智能控制主板内设的控制方式来控制。

2.主机的开启由水箱温度控制，采用主机自带的控制命令来控制主机的启停。

3.冷水补水受到温度和水位同时控制，冷水补水电磁阀的开启根据水箱水位和水温来确定,由主机自带的温差补水控制命令来控制，在补水的时候确保水箱的水温维持在45℃～53℃。

4.供水端设有增压系统,保证供热水有足够压力;回水端设置回水电磁阀，利用温差命令控制回水电磁阀的开启，由主机自带的控制命令来控制。

五、设计依据及标准

1.《商业或工业用及类似用途的热泵热水机》GB/T-2008;2.《采暖通风与空气调节设计规范》GB-2003;3.《建筑给水排水设计规范》GB-2003;4.《商业或工业用及类似用途的热泵热水机》Q/Hien002-2007;5.《室外给水设计规范》GBJ13—86;6.《建筑结构载荷规范》GB5009-2001;7.《建筑电气安装项目施工质量验收规范》GB-2002;8.《层面项目技术规范》GB/T-1994 9.《钢结构项目施工及验收规范》GBJ205-1983

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六、设计计算参数

：设计小时耗热量的计算

加热热水所需热量应按下式计算： Q=CMΔT 式中： Q ——需要的总热量(单位：kcal);M ——热水用水量(单位：kg);C —— 1kcal/kg.℃;

ΔT——设计出水温度-冷水进水温度(℃);：选型及台数

台数=(Q/860)/(q×t);

式中：q——单台空气源热泵制热能力KW;t——加热时间，一般取12 小时;：水箱开孔技术要求

1、图中标注寸尺均以毫米计算;

2、水箱内胆：采用SUS304 不锈钢材料;

3、水箱保温：采用聚胺脂发泡保温，保温层厚度≥50mm;

4、水箱感温控头：水箱感温头安装在探测盲管，插入深度为 250mm，探测盲管与下循环口同一垂直方向，探测盲管高于下循环口 50mm 安装;

5、排污口：排污口管底部与水箱底部水平;

6、水位探头：高水位探头安装与溢流口底部水平位置，高水位控头与低水位探头高度差按水容积计算，高水位控头

与低水位探头高度差≤1立方水容积

：机组额定工作参数表

图2 机组额定工作参数表

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:本项目设计计算参数

图3：本项目环境计算参数表

七、机组参数和COP性能曲线图

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：蓄热水箱优化设计选型

根据上述的项目热水设计思路，需要的热水量为12吨，由于系统用水采用的是不定时供水，保证系统能够供给恒定的水量和水温，系统采用热水机组+保温水箱的系统，该系统主机的启动受水箱的温度控制，冷水补水受到水箱水位和水箱温度同时控制。

根据设计要求，水箱采用2只6吨圆形保温水箱。水箱内胆选用SUS304食品级不锈钢板，外壳板采用SUB201不锈钢板，保温层采用聚氨酯整体发泡，厚度为，水箱配有水位计，温控计等接口。

：水泵选型及管路阀门等辅材选用

1)机组加热循环水泵选型

根据空气源热泵机组的循环水流量，机组的循环水流量为 /h，水侧压力损失为。

据上述数据，循环水泵采用国内知名品牌水泵，水泵进出口口径为50mm。2)管材阀门等辅材选用

根据相关技术要求和国家标准，冷、热水管道采用PP-R管，阀门均选用优质品牌的精铜件或PP-R件阀门。保温材料选用20mm厚橡塑保温，上述管件均选用国标件。

八、各种热水器性能和经济性比较

：各种热水器性能比较

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：各种热水器经济性比较

由上述两表可知热泵热水方案比其它常规供热方案更节省投资，主要优点如下：

空气能效果明显：其能效比COP在20℃时达到以上，而燃气锅炉机组的热效率最多能达到，一般情况在以下。也就是说热泵热水器消耗1个单位的能量，能产生个单位以上的热量转化成热水。而燃气炉消耗1个单位的能量，才能产生个单位的热量。由此可见热泵热水器能以最小的能源获得最大的经济效益，比燃气炉效率高得多。适合长期投资。现实中，常规太阳能往往让人误解为零成本运行，而实际上，由于阴雨天气和夜晚的影响，太阳能是无法全天候工作，它每年有1/3以上的时间要利用其它辅助加热，以致运行成本远远超过热泵热水的成本，而太阳能致命的缺点是：易损坏，维修费用大，占地面积大，影响建筑的整体美观;另外从表中可以看到：在不考虑人工及其它费用的情况下，采用热泵方案仅比燃煤锅炉方案略贵。如果考虑人工及其它费用则采用热泵方案是最省的。

因此，从成本效益及环境方面看，热泵热水机组是节能行业最经济实用的，选择采用热泵热水机组是明智之举。使用寿命长：如果将折旧算入成本，热泵将是比较低的。维护简单，保养费用低：热泵热水器以电作为能源,会自动根据设定温度值控制启、停,无需专人看管,且动作件少，维护简单。

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九、机组安装 1.吊装方法

、确认机组运送到安装位置的路线，足以让机组包装箱安全通过，当机组运到安装位置附近时方可拆除包装箱。

、在搬运过程中机组倾斜不可大于 15 度，以防止机组翻倒。

、使用吊装时，起吊钢索能承受的强度应≥机组重量的3 倍，检查及保证起吊钩是紧固着机组，起吊角度α应大于60 度。注意：起吊时机组下方切勿站人。

在机组和钢索之间加上布料或硬纸防止机组损伤。

参考图

2、吊装注意事项

、吊装前应检查机械索具、夹具、吊环等是否符合要求并应进行试吊。、吊装时必须有统一的指挥、统一的信号。

、吊车行走道路和工作地点应坚实平整以防沉陷发生事故 、拆卸千斤绳时，下方不应站人。

、使用撬棒等工具，用力要均匀、要慢，支点要稳固，防止撬滑发生事故。、构件在未经校正、焊牢或固定之前，不准松绳脱钩。、起吊笨重物件时，不可中途长时间悬吊、停滞。

、起重吊装所用之钢丝绳，不准触及其它电气线路和与坚硬物体磨擦。、遵守有关起重吊装的“十不吊”中的有关规定。“十不吊”：重量不明不吊、吃土不清不吊、信号不清不吊、有起无落不吊、吊物不清不吊、夜间无照明不吊、吊索不符合规定不吊、吊物绑扎不牢固不吊、吊物上下有人不吊、六级风以上不吊。

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十、水系统安装

1、水系统安装注意事项

、建议水系统用PPR 管连接，PPR 管道焊接要注意焊接时间与温度，以免焊堵管道(参照以下说明)。

、安装连管过程中不要让灰尘和其它杂物侵入管道系统中。

、连接主机的管道应采用弹簧减震支架，并用软接头连接，避免管路将机组工作时产生的振动传递至建筑结构和管路。

、管道保温须做好，以防止能量损失和冷凝水的形成(参照以下说明)。、机组供、回水管间应预留旁通管道，方便系统冲洗时使用，并且机组所有进水管前必须安装过滤器避免系统管路焊渣或杂质进入机组换热器。

、水系统的水流方向必须与机组所标志的方向一致，绝对禁止调换方向，否则机组不能运行，甚至损坏。

、对于水系统，建议用户每一个月检查一次。

2、PPR 管热熔连接

、热熔工具接通电源(220V)等到工作温度指示灯亮(绿灯)后，方能开始操作。

、管材切割前，必须正确丈量和计算好所需长度，用记号笔在管材表面划出切割线和热熔连接深度线，连接深度应符合下表的要求。

、切割管材必须使端面垂直于管轴线。管材切割应使用管子剪刀或管道切割机。(注：用钢锯锯断管材的方法，不宜使用，若用时，应清除锯口的毛边和毛刺。)、管材与管件的连接端面和熔接面必须清洁、干燥、无油污。

、熔接弯头或三通时，注意管线的走向，在管件和管材的直线方向上，用辅助标志标出位置。

、加热：管材、管件应同时无旋转地将管端导入加热管内，插入到所标记的连接深度，加热时间应符合下表要求。

、达到规定的加热时间后，将管材与管件从加热头和加热套上同时取出，迅速无旋转地直线均匀地插入到所标深度，使连接周围形成均匀的凸缘。、在规定的时间内，刚熔接好的接头允许立即校正，但不得旋转。、在规定的冷却时间内，应扶好管材管件，使它不受扭、受弯和受拉。

✧ 商业分析报告 ✧

商业是经济的基础，也是值得人们去重视的。下面是小编为大家整理的关于商业的调研报告，欢迎大家的阅读。

一、 东方新天地商业地产现状概况

东方广场坐落于东长安街一号之绝佳位置，雄踞于北京市的中心地带。造价20亿，占地一百万平方米，划分为“东方经贸城”和“东方新天地”两部分。是集购物、餐饮、娱乐休闲等一站式消费的综合性商业群。

其中“东方经贸城”包含八幢办公大楼、一幢五星级豪华酒店(东方君悦大酒店)及四幢酒店式服务公寓(东方豪庭公寓)。“东方新天地”根据商业风格划分了七个不同的区域：都市新天地、缤纷新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地尊萃时光别馆 天空大道和一个中央喷水泉广场、多个四季常绿的花园和一个庞大的拥有近2000个停车位的三层室内停车场。其中商业营业面积为10万平米左右。

商业营业区域(东方新天地)连接着王府井商业街(金街)和东单商业街(银街)分为地下和地上两层，业态丰富，大部分为国内外知名品牌;写字楼分为8栋，每层面积达3000平米，灵活分割，既适合国际大型企业租用，也适合隔断成为小面积租用;“东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”四个主题，全部为豪华公寓，甲级服务;东方君悦大酒店为5星级酒店，提供各种配套完善的设施和服务，迎接中外宾客，现已成为北京白领、国内外游客购物、就餐、娱乐、休闲的理想场所。

二、 东方新天地商业业态分布

东方新天地业态齐全，种类丰富，营业面积近10万平米，总体定位在高档世界名牌产品的经营和销售。汇集全世界知名品牌服装、餐饮、珠宝首饰、娱乐休闲、化妆品等。其整体经营业态分为：女装、男装、百货超市、娱乐，图书、美容个人护理、休闲装内衣、珠宝、皮鞋饰品、餐饮、银行、服务及其他。其中女装品牌38个、男装品牌16个、珠宝首饰及钟表类品牌22个、娱乐图书类品牌18个、百货超市类5个、休闲类服装21个、餐饮40家、鞋帽礼品类36个、个人护理及化妆品类10个、公共服务类18个，银行7家。

商场分为地下一层(地铁层)和地上一层(首层)。 其中地铁层主要经营餐饮和休闲类服装，首层主营服装、娱乐、美容等，每层各业态均有分布。据资料统计，女装经营面积为4619平米，男装2726平米，百货超市11159平米，娱乐图书等8866.23平米，美容及个人护理936.74平米，珠宝类2156.24平米，休闲服装及内衣5499.82平米，皮鞋饰品等1870.87平米，餐饮13683.1平米，公共服务类1458.56平米。整体业态分布均匀，种类齐全，在王府井步行街上比较凸现特点，吸引的年轻人较多。娱乐休闲占有比例相对于其他商场比例较高，各个方面综合服务整体水平较高。

三、 租赁情况分析。

在东方新天地商圈，西边是号称“金街”的王府井商业街,东边是被誉为“银街”的东单北大街，东方新天地横亘在这两条商业街中间，其价值可想而知。据资料显示，东方广场租金平均价格在100美金/月.平米。大部分商铺只租不售，一般情况下，餐饮的租金收取比较低，化妆品和服装类商品租金较高。

四、客流量分析

东方新天地营业情况较好，地理位置优越。在东方新天地的4个入口分别统计顾客流量，可以发现，日均客流量20-30万人，高峰时可达百万人。商铺平均日营业额为8000-9000元，甚至到数万元。商业部分年营业额高达10亿元左右。

统计的结果表明，虽然进出每个入口的顾客人数不一，但年轻顾客和中年顾客比例基本持平，其中相当一部分顾客是穿着制服的高档写字楼职员，他们正是东方新天地的消费中坚。80%顾客是本地消费者。

据东方新天的工作人员介绍，在开业第一年，东方新天地的本地消费者和游客的比例是1∶1，第二年已改变为3∶1，第三年就成了4∶1。“目前，这个比例目前已经稳定下来。”

在东方新天地，随时都可以看到一些背着旅行包的老外，或者是西装革履的商务人士。王府井周边有十几家星级酒店，加上高档写字楼，所以东方新天地是这些外国游客和外国商务人士消费的好去处。每天下午和晚上是外国顾客消费的黄金时间。

五、商场规划与市场定位

东方新天地整个商场分了七个区。

东方新天地商场包括7个主题购物区–缤纷新天地、都市新天地、庭苑新天地、寰宇新天地、活力新天地、尊萃时光别馆和天空大道。7个主题购物区各有不同的商品定位，在装饰风格上也各有特色，适合更多的消费层。另外有餐饮、娱乐、休闲等多种配套设施，使东方新天地在购物的基础上具有更多的功能。

缤纷新天地

临近王府井商业街，人流量大，特别是观光旅游的客人较多，地铁站与东方新天地商场相连处就位于这个区。

缤纷新天地装饰风格热闹而明快，仿佛一个室内嘉年华。走进这个区，缤纷的色彩及具有节日气氛的装饰使人心情开朗，主要商铺有晨曦百货、华润超市、ESPRIT及精彩无限音像数码广场等。

都市新天地

强调大都市的繁华，吸引都市消费主力军–青年人，主要经营休闲品牌及珠宝饰品。还有一个以科学为主题，寓教于乐的索尼探梦科技乐园，青少年可以在此参加科学实践活动。都市新天地的整体色调为简洁的银灰色，先进的超清晰大萤幕使人感到科技发展的脉搏，整个区充满了高科技氛围，满足青年人的审美需求。此外，这里还有亚洲最大的钻石精品店之一的恒信钻石宫殿,展示艺术与科学完美结合的爱普生影艺坊、Apple

Centre及知名品牌派、NE.TIGER、Tom Tailor、Nike360等。购物之余，人们还可以从这里进入美食街，40多家食肆令人们尽享世界各地风味美食。

庭苑新天地

位于商场中部，与北京东方君悦大酒店相连。在这里，典雅的装饰风格中蕴涵着时尚的光芒，并汇聚着世界各地的顶级品牌，如E.Zegna, Charriol, Dunhill, KENZO, Paul Smith, Pal Zileri, Givenchy, Burberry, S.T. Dupont, Valentino 和St. John等，带出高品味的消费理念。

寰宇新天地

这是一个追求时尚的人士不可不去的部分，在这个高级购物廊里集中了国际品牌的服装服饰，另外还有饰品精品店，如琉璃工房、施华洛世奇，无一不向人们传达着精致高尚的生活品位。这部分商场装修豪华尊贵，格调高雅时尚，聚集这里的国际品牌有Bally、MaxMara、Ports及Shiseido等。

活力新天地

紧邻东单北大街，拥有北京最大、种类最齐全的体育用品中心运动100，大众汽车品味车苑、奥迪品味车苑汽车展示厅及五星级东方新世纪影院、时尚基地等主力店，展示现代生活便利新元素。

尊萃时光别馆

位于东方君悦大酒店与东方新天地首层连接处，是一个名表、珠宝的汇聚地，其中包括面积近200平方米的国内第一家欧米茄专卖店。其他已进驻的品牌还包括积家表、豪门世家、豪雅表、Zenith、Korloff、Mouteik、芳华珍珠及Shirely Jewellery等，为追求品质与时尚的人士提供更多的购物选择。

天空大道

位于东方广场平台层，是连接商场东方新天地及商务区东方经贸城的纽带。此处不仅为在商务区的客户在办公之余提供了舒适的休闲环境，伴随多家品牌及餐饮店铺的入驻更增加了此区域的功能性，更大程度的为消费者提供便利。入驻此区域的商户有多家特色餐饮店铺如高档新派中式餐厅东方寒舍、特色中餐家合私房菜、高档日式餐厅道乐、高档法餐凯帝思法餐厅、充满异国风情的咖啡厅星巴克和林宝坚尼咖啡店。另有高级厨具店博德宝、劳斯莱斯汽车展厅、顶级家俱店易简极家、尼康陈列室等。

六、交通情况

东方新天地位于人流、车流便利的交通干道旁，周边交通状况非常便利。 地面一层临王府井步行街，距离公交站点的位置在400米以内。地下一层与地铁一号线直接连通。

东方新天地拥有2000个地下停车位。四个停车进出口。

七、 东方新天地商业地产成功分析

(一)准确的市场定位与推广

东方广场被定位为国际性经贸中心，酒店每年要召开很多国际性会议，30万平方米的写字楼租户大部分为世界500强企业，公寓里的住户多为外企员工。因此，东方新天地的定位标准就是东方广场的配套服务商业。

东方新天地一直在经营理念上坚持“协同效应”，其城中之城的设计为租户带来极大的便利，许多公司不仅是东方广场写字楼客户，也同样是东方新天地的消费者与东方豪庭公寓的租户。注重整体的营销策略，使得用户能够有机的融合起来，增加东方新天地的忠实用户群。

东方新天地地理位置极佳，借助王府井长期以来形成的商业中心区地位，成就了其国内最大的商业航母地位。自开业以来，营业状况良好，日营业额平均为1000-2000美金左右。

但是由于王府井地区主要客流量为外地旅客，从而对东方广场的客流问题形成了极大的挑战和考验。现代大型购物中心的选址，必须同时具备三个条件：一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势;二是交通便利;三是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体。前两个条件没有问题，但是第三个条件确实是东方广场发展的挑战。

为了改变王府井客流与东方广场不相融的问题，据调查，东方新天地在开业的第一年就花费1100多万元用于商场推广，以尽快提升商场的知名度，同时改变北京市民不去王府井购物的思想。此外，东方新天地开始对租户进行10%的清洗，一些不符合东方新天地理念的租户被退约。目前东方新天地拥有租户逾200家，其中经营面积在1000平方米以上的主力店铺逾12家。

东方新天地从开业时的冷清到现在的成功直接原因是定位的调整、招商的成功，而根本原因则是规划的成功。在1993年启动时，其设计规划是超前的，曾受到过很多的质疑，但实践证明，随着我国经济的高速增长，市民消费力的快速提升，日益壮大的中产阶级与追逐时尚的年轻白领，支撑了东方新天地的繁荣。可以看出，规划应该是前瞻10年，甚至是20年后的消费模式和特点，不能陷入眼前的统计数据当中，否则就会导致建成之时就是过时之日，但前瞻的规划必须以创新为核心，即根据未来生活方式、消费模式预测基础上的科学设计，仅仅把现有模式给一个美丽的概念进行包装，或是照搬国外的某些模式是不行的，必须真正抓住目标消费者生活方式的本质特征，创新盈利模式，针对性地提供最符合其消费规律的、最人性化的解决方案。

(二)ShoppingMall“一站式购物”

东方新天地很早认识到关键的一点：多功能的商店比传统商店更容易卖出东西!它应该是北京真正意义上的第一家shoppingmall，他们发现，顾客在购物的时候，目的性明确的单一购物行为在逐渐减少，更多的是通过“逛”来充分释放消费热情，完成集购物、休闲、娱乐、美食于一体的消费体验。东方新天地就是这样一个场所，地下地上两层室内步行街，足不出“户”，顾客就可以获得一切所需要素。

(三)设计理念独特

综合建筑群体的概念当年较为少见，同样是其一站式的消费方式全面迎合了人们的生活模式，同时为店铺提供了庞大而稳定的高消费客源。

(四)成功的运营模式

东方广场整体经营面积逾10万平方米，全部采用出租形式对外经营，统一的业权使其能够有力的控制租户的质量并进行必要的清洗，整体把控商场的运营方向，及时调整运营策略。为了和商场整体的形象吻合，东方新天地对于商户有着严格的要求，和商场定位不符的商户被严格排除在外，进驻商户也要收到严格的监督。如果商户违反规定，就会被立即退约。

(五)优良专业的管理

优质且细致周到的服务，为东方新天地培养了一种管理文化，而这种文化会渗入商场的每一个角落，同时有效的培养了顾客的忠诚度。

(六)商业经营特色多元

新天地特地招进高档幼儿园和外资口腔诊所，这些特色调整，均取得了非常热烈的市场反应，尤其是对于很多住在东方广场的外籍员工。

(七)积极的宣传推广

每逢节假日及周年东方新天地都会举行店庆活动，同时，商品折扣率的幅度比较大，所以往往吸引到很远地方的顾客前往购物。

(八)提高餐饮比例

据资料显示，商场的餐饮大多在22%-25%的比例，但东方新天地已经达到27%。原因有两个：

一是商场办公楼群的体量是别的项目无法比拟的，30万平方米的办公楼等于国贸的两倍，办公人群对餐饮的消费需求很强。

二是东方广场靠近王府井，每天30-40万的人流量，虽然与步行街风格不同，仍有不少人会逛到新天地，并进行餐饮消费，加大了对餐饮的需求。

八、 北京商业地产综述

纵观国内外众多商业地产项目的成功发展，不难看出，成功运作一个大型购物中心项目，应该秉持长期经营的观念，摒弃短线开发的心态，以引入专业化管理团队为关键，创立正确的经营目标和科学的管理体系。

租金持续上涨

伴随着商业地产供应量的加大，北京商业地产租金也持续看涨。之所以出现这种市场现象，主要原因之一是国际零售商大举进入北京市场。这也充分说明北京的商业地产正在进入一个黄金时代。

主题商业模式逐步获认可

随着近几年商业地产的市场供应量集中加大，导致市场供大于求，在这种背景下，主题商业项目诞生了。具有主题的商业项目既细分了市场，也甄别了客户群，可以很好地将目标客户群吸引过来，成为商业项目的消费者。同时通过对产品的调整、同类商家的集中化或购物环境的营造，将很多随机性较强的购物行为转变为目的性消费，主题商业逐渐获得各方认可。据记者了解，主题商业地产在国外早已形成趋势，有别于综合性购物中心的一站式购物，前者更体现了单个项目的个性化及特殊性。在商业供应充足的市场内，稳稳抓住目标客户群。

经营目标明确

首先，一个专业管理团队在商业价值创造过程中能够实现的经营目标具体包括以下几个方面：

一是要为消费者创造舒适、愉悦的消费场所;二是要为商户创造富有效率的经商环境;三是要成为投资方(发展商)与商户之间的纽带，建立相互联系的利益体系，共同来提升商业物业的价值以至三方面的利益。

管理体系专业化

在建立了明确的商业目标后，还需要用专业化的管理体系来保证目标的实现。首先，是要创建良好的租户组合和体系，并在经营中注重对租户进行适当的调整，以适应不断变化的市场需求。

其次，是要建立有效的营销推广体系，在引起消费者关注的同时，也增加租户的经营信心。

再次，是要通过创建有效的营销环境，创建完善的客户服务体系，来建立顾客忠诚度，不断维护核心消费群体。

最后，是通过建立高标准的物业管理体系，来创造安全、舒适、整洁的购物环境和人性化的购物感受。

商业地产之不足

总体看来，北京商业地产发展迅速，少数项目经营火爆，虽有以上所述的东方广场、以及西单大悦城，新光天地等营业额年年攀高，也曾有搜秀、新秀水在开业后也面临经营惨淡的局面，问题大多存在于后续经营期间：

1、选址不够准确。对交通、周边环境、消费半径没有深入的研究，造成项目经营惨淡。

2、前期定位不够准确。许多商业项目不进行充分的市场调研，在没有充足的市场支撑的情况下，盲目定位，盲目拔高，不考虑实际情况，无法吸引到目标客户，造成项目经营失败。这一点在巨库项目及北京的首都时代广场表现的较为明显。

3、商业配套设施较为缺乏，休闲娱乐设施较少，无法长时间留住客流，同时也无法营造舒适轻松的购物环境。这一点在许多商业地产项目中都有所存在。

4、前期规划设计不够合理，造成后期的经营困难，同时难以招到主力商铺。

5、业权不统一，无法进行统一管理，无法对商户质量进行把控，同时由于一些业主急需资金，低价出租商铺，拉低了整体商业的租金价格。

6、经营中对外宣传不足，项目知名度无法打出。开发商及管理者与商户互相依赖等等。

总而言之，在所有业态中商业地产的专业性和操作性要求最高，而其所获得的利润也相当惊人，因此很多开发商即使从未涉足也愿意花重金投入。然而，要抓住机遇赢得竞争，获得商业地产项目的真正成功并非一个短线过程，必须放在一个更为长久、宏大、科学的目标及运作过程中实现。

✧ 商业分析报告 ✧

中间业务净收入占营业收入之比(以下简称“中间业务占比”)是衡量中间业务发展水平的重要指标。201*年，全国性商业银行的中间业务整体占比19.40%，比上年提高了1.01个百分点，整体上稳中有升。

图26对比列示了2012?201*年全国性商业银行中间业务占比情况。201*年，大型银行中间业务占比高于股份制银行的优势已不再明显，其中工行、建行分别为20.75%和20.50%，但已不能进入全国性商业银行的前三名;交行占比15.79%，同比也有1.6个百分点的增幅，但依然相对较低。与上年相比，中行出现了1.19个百分点的下降，其他4家银行虽然维持上升，但是升幅非常有限，基本都在1个百分点左右。

在股份制银行中，广发中间业务占比最高，为26.31%，也是全国性商业银行中最高的。民生、恒丰和光大次之，均在22%以上。同上年相比，浙商、恒丰和光大分别提升8.84、7.21和7.07个百分点，增幅最大;其他银行的增幅也大多在3?6个百分点。

整体而言，近几年中国经济快速发展、人民币国际化、国民收入的持续提高，为全国性商业银行发展中间业务提供了良好的外部环境与机遇。各家银行传统的清算、咨询顾问费等持续缓慢增长，而银行卡、代理、理财三类业务翻番增长，成为201*年银行手续费及佣金收入快速增加的主要利润来源，同时，金融市场、大交易银行、大投行、互联网金融以及信用卡等业务协同效益明显。然而，201*年，大型银行在中间业务领域的优势不再显著，除了在量上仍保持领先地位以外，无论从增速还是占营业收入比重，均把榜首地位拱手让出。

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③期初余额录入：根据实习资料所给录入期初余额，注意有辅助核算的在明细中录入，是数量金额式的应先录金额再录数量。

④日常业务操作：内容与手工相同，在这里不再阐述。但要注意这里填制的凭证需选择适当类型（现金、银行、转账），并且凭证可以修改，删除，审核凭证和主管签字均可成批进行。科目汇总时直接输出即可。

⑤固定资产模块：进入模块时要进行初始设置，录入固定资产卡片。计提折旧和资产增减可直接在此模块生成凭证。

⑥记账：在凭证均已签字之后就可以记账，用拥有此权限的用户登陆进行操作。完成后，就可以先转账定义，然后转账生成结转损益，分两部分：结转收入和结转支出。之后再进行记账操作，最后再填制计算、结转所得税的两张凭证。（注：结转所得税的凭证可以直接转账生成）。

⑦对账与结账：在所有工作结束后就可以进行结账操作。先到固定资产模块进行月末处理—对账，之后再结账，然后再到总账系统进行对账，接着即可进行最后的结账操作了。⑧财务报表：用友U8已提供了财务报表模板，但其为旧企业会计制度，会计科目与新制度不符，因此需要进行修改或是全部重编。这里三张表为：

Ⅰ利润表：从格式—报表模板中引入新企业会计科目中的利润表，按试验资料所给的报表模式对其进行调整，然后修改（转载自中国教育文摘 商学院 财务管理

班级1140

4学生姓名贺季平

指导教师金花玉

成绩评定

一、实习目的是培养学生的实践操作能力。会计综合模拟实训，能够使学生系统、全面地掌握企业会计核算的基本程序和方法，加强学生对会计基本理论的理解，将会计理论知识和会计实务工作有机地结合在一起。会计模拟实训的内容包括从账簿建立、原始凭证的填制与审核、记账凭证的编制到总账和明细账的等级，从日常会计核算、成本计算、期末结账到会计报表的编制，能使学生对所学会计知识进行一次综合检验，对培养意识、提高职业素质和工作能力具有重要意义。

二、实习时间

2011-2012学年第二学期第十六周——第十七周三、实习地点 实验楼607

四、实习内容（可参照以下内容）

《初级财务会计》实践教学是以一个中型工业企业——长春市万隆股份有限责任公司12月份的经济业务为例，通过设置账户、填制会计凭证、登记账簿和编制财务会计报告等工作环节，全面地、系统地、连续地完成企业基本业务处理。

（一）实习操作过程

1）根据公司业务和原始凭证，填写上月发生的总账和明细账余额

2）根据公司发生的业务，以及参照原始凭证，来编会计分录，然后填制记账凭证

3)根据记账凭证，绘制丁字帐，然后填写各项明细账

4）根据记账凭证和丁字帐编制科目汇总表

5）根据科目汇总表汇总表数字登记总分类账

（二）操作要领

1．期初建账：

（1）建总账时

总分类帐的一级会计科目设置，提供总括资料的账簿，总分类账簿只能以货币作为计量单位。

（2）建明细账时

同样要服从总账建立时的要求，与此同时，与总账相比明细账更加的分散繁

琐，有的需要在分户帐中开设账户，而有的则需在后边的多栏式明细账中开设，同样明细账的记录也需要根据明细账余额表中的期初余额来填写

（3）建日记账时

普通日记账一般只设置借方和贷方两个金额栏，一遍分别记入各项经济业务所确定的账户名称及借方和贷方的金额，也称为两栏式日记账，或叫分录簿。特种日记账主要有库存现金日记账和银行存款日记账。库存现金日记账是顺序登记库存现金收、付业务的日记账。银行存款日记账是用来序时反应企业银行存款的增加，减少和结存情况的账簿。

2．审核或填制原始凭证

原始凭证的填制要本着其填制要求来填制。具体要求有：记录要真实，内容要完整，填制应及时，书写清楚、正确、规范，以及金额数字的具体填制要求等等。而原始凭证的审核则要包含以下几个方面：真实性审核，合法性、合规性、合理性审核，完整性审核与正确性审核。

3．编制记账凭证

收款凭证是根据有关现金和银行存款业务的原始凭证汇表来填制的。付款凭证是根据有关现金和银行存款的付款业务，以及货币资金之间相互收。付业务的原始凭证或原始凭证汇总表填制的。转账凭证是根据有关转账业务的原始凭证或原始凭证的汇总表填制的。单式记账凭证是把一笔经济业务所涉及的借方会计科目和金额，贷方会计科目和金额，分别填制记账凭证。

4．登记日记账，（1）在日期一栏登记库存现金实际收付日期

（2）在凭证号一栏登记收款凭证或付款凭证的种类和编号

（3）在摘要栏登记该笔业务的简要说明。

（4）在对方科目栏登记库存现金收入或支出的对应账户名称，一般根据凭证中的对方科目填写。

（5）在收入及支出栏登记库存现金的收入金额和付出金额，应计算当日库存现金的收入和库存现金付出的合计数。

（6）在余额栏填写库存现金的收入和支出后，逐笔写出库存现金余额，每日一

结

5．登记有关明细账

根据管理要求和各种明细分类账记录的经济内容不同，明细账的种类主要有三栏式，数量金额数，多栏式三种格式。

三栏式明细分类账只设有借方，贷方，余额三个金额栏，不设数量栏，用来登记秩序反应金额的经济业务。

数量金额数式明细账要求在收入（借方），发出（贷方）和结存（余额）拦下分设数量，单价和金额三个小栏，以便同时提供货币信息和实务量信息。多栏式明细分类账，是根据应以业务的特点和经济管理的需要，在一张帐内按有关明细账科目或项目分设若干专栏，用于登记明细项目多，借贷方单一且无需数量核算的收入，费用，利润等业务的帐薄。

明细分类账的登记，可以直接根据原始凭证，记账凭证逐笔登记，也可以根据汇总原始凭证逐日，定期汇总登记

6．编制科目汇总表

（1）取得原始凭证，根据原始凭证及经济业务具体情况编制汇总原始凭证，并由会计人员审核；

（2）按审核后的原始凭证及汇总原始凭证，编制收款凭证、付款凭证、转账凭证，由会计主管人员审核；

（3）按审核后的收款凭证、付款凭证逐笔库存现金日记账和银行存款日记账；按审核后的转账凭证登记各种明细分类账；

（4）按审核后的收款凭证、付款凭证、转账凭证定期（一般为10天）汇总，将汇总后的余额填写到科目汇总表中；

（5）期末，根据科目汇总表中的数据登记总分类帐；

（6）在期末，将日记账、明细分类账的余额与总分类帐中相应账户的余额进行核对；

（7）进行试算，试算平衡后编制财务报表。

7．登记总账

总账的登记需借助编制好的科目汇总表，由科目汇总表进行逐笔登记

8．对账

在登记完总账之后，要跟先前的明细账进行核对，同时需总分类账户之间也应核对，还应该同凭证进行核对，以保证凭证相符、账账相符、账实相符。

9．结账

结账前，要检查本期内发生的经济业务是否已全部登记入账，按需按权责发生制的原则调整和结转有关账项。最后要编制结账分录并计算本期发生额合计和期末余额。

10．编制财务会计报告

在编制财务会计报告时要根据总分类账户和明细分类账户的内容，并通过计算编制具体的资产负债表、现金流量表和利润表

11．整理归档

对所有填制的凭证，账簿，报表进行整理，并装订成册。

五、实习体会

我们在第十六周进行实训，这次实训的形式让我觉得很新颖，引发了我学习的兴趣，也促使了我们重视团队精神的重要性，我们组一共七个人，每个人都很努力地编制会计凭证、填制原始凭证、编制科目汇总表，登帐、建账。这次的实训使我们巩固了之前上课老师教的知识，加强了我们的实际操作能力。

作为一名未来的会计人员，我们现在刚刚起步，往后会学到更多的东西，并且有很多东西需要我们自己去挖掘。况且会计学科是一门实践操作性很强的学科,所以会计理论教学与会计模拟实训如同车之两轮、鸟之两翼,两者有机衔接、紧密配合,才能显著提高我们掌握所学内容的质量。还有就是作为一名未来的会计人员，我们应该具有较高的职业道德和专业素养。因此我们学校本着理论结合实际的思想，让我们学习培训课使我们不仅在理论上是强的，在动手能力更是强者。只有这样我们在毕业后走出校门才能更好地投入到工作中去。也在操作过程中发现了自身的许多不足：比如自己不够心细，经常看错数字或是遗漏业务，导致核算结果出错，引起不必要的麻烦；在培训中几乎每一笔业务的分录都是老师讲解但实际工作中还须自己编制会计分录，在这方面我还存在着一定的不足，今后还得加强练习。总之，此次实训我受益匪浅，很感谢老师的悉心指导

会计本来就是烦琐的工作。在实习期间，我曾觉得整天要对着那枯燥无味的账目和数字而心生烦闷、厌倦，以致于登账登得错漏百出。愈错愈烦，愈烦愈错，这只会导致“雪上加霜”。反之，只要你用心地做，反而会左右逢源。越做越觉乐趣，越做越起劲。梁启超说过：凡职业都具有趣味的，只要你肯干下去，趣味自然会发生。因此，做账切忌：粗心大意，马虎了事，心浮气躁。做任何事都一样，需要有恒心、细心和毅力，那才会到达成功的彼岸！

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摘要：本文旨在总结商业数据分析工作的重要性以及提供一些建议，让读者能够更好地开展数据分析工作。通过深入分析和解释数据，业务分析师能够从中获得有价值的见解，从而为企业的决策制定和战略规划提供支持。

随着信息技术和互联网的发展，数据在现代商业中扮演着至关重要的角色。商业数据分析工作将收集和分析的数据转化为有意义的见解，帮助企业把握商机，制定战略，并在竞争激烈的市场中取得优势。本文对商业数据分析工作进行了深入考察和总结，并提供了一些实用的建议。

1. 数据收集和清洗

商业数据分析的第一步是收集和清洗数据。商业分析师需要获取可靠的数据来源，并确保数据的完整性和准确性。这需要他们使用先进的数据收集工具和技术，如网页爬虫、传感器等。数据清洗也是必不可少的一项工作，它可以帮助去除数据中的噪音、异常值和重复项，从而提高数据的质量和可用性。

2. 探索性数据分析

在数据收集和清洗完成之后，商业分析师需要进行探索性数据分析。这一步骤包括使用统计和可视化工具来探索数据的分布、相关性和趋势。通过这些分析，商业分析师能够直观地了解数据背后的规律，并为进一步的分析奠定基础。在这个阶段，数据分析师需要具备深入理解和洞察数据的能力，以确保发现有价值的见解。

3. 建立模型和预测

基于探索性数据分析的结果，商业分析师可以开始建立模型和进行预测。模型建立是商业数据分析的关键环节，它们可以帮助企业了解过去、现在和未来的情况，并为企业的决策制定提供有力的支持。商业分析师可以使用各种统计和机器学习算法来建立模型，这些模型可以预测市场需求、品牌偏好、销售额等重要业务指标。

4. 可视化和报告

一旦模型建立完成并得到验证，商业分析师需要使用可视化和报告工具来清晰地展示他们的发现。一个好的可视化和报告可以帮助企业决策者更快更准确地理解和使用分析结果。商业分析师需要选择适当的可视化工具和技术，并确保报告内容简洁明了、易于理解。

5. 进一步优化和改进

商业数据分析工作并不仅仅是一次性的，它需要持续地进行优化和改进。通过不断地评估分析结果的效果和准确性，商业分析师可以找到改进的空间，并及时调整数据分析的方法和流程。商业分析师还需要与其他部门和团队保持紧密合作，以了解他们的需求和反馈，从而提供更有价值的见解和建议。

商业数据分析工作对于企业的决策制定和战略规划具有重要意义。商业分析师可以通过收集、清洗和分析数据，为企业提供有力的支持和见解。在实施商业数据分析过程中，商业分析师需要具备广泛的知识和技能，并不断优化和改进他们的工作方法。只有这样，商业数据分析工作才能真正发挥出它的价值。

参考文献：

1. Provost, F., & Fawcett, T. (2013). Data science for business: What you need to know about data mining and data-analytic thinking. Sebastopol, CA: O'Reilly Media.

2. Shmueli, G., Patel, N. R., & Bruce, P. C. (2010). Data mining for business intelligence: Concepts, techniques, and applications in Microsoft Office Excel with XLMiner. New York, NY: Wiley.

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商业银行向社会投资者转让不良贷款债权的案例研究

国有商业银行完成股改成功上市后，不良贷款处置主要通过动用自身拨备核销、批量打包转让给四家资产管理公司、依法保全、现金清收等途径来实现。

2012年末，某国有银行天津市分行（以下简称A银行）通过天津产权交易中心采用市场化处置方式转让了某房地产开发有限公司（以下简称B公司）不良贷款债权。这是天津市商业银行向社会投资者转让不良贷款债权的首次尝试。

一、A银行不良贷款债权转让案例

B公司成立于1992年12月，主营房地产开发及商品房销售。注册资金1500万元。截至2004年6月末。B公司在A银行贷款余额1900万元，抵押物为天津市某区80套房产。2004年6月，B公司还款能力出现问题：同年9月，B公司总经理因涉嫌诈骗，被公安机关强行羁押，公司资产被人民法院查封；2005年6月，停止经营；2008年12月29日，B公司被吊销营业执照。2006年3月，A银行以B公司无力偿还贷款本息为由，向天津市第一中级人民法院提起诉讼。同年5月，天津市第一中级人民法院判决A银行胜诉。在该案执行过程中，由于被执行人曾擅自出售抵押房产，造成多名案外人提出异议，法院拍卖处置抵押物困难重重，致使该案始终未能完成执行程序。截至2012年3月8日，B公司拖欠A银行贷款本金1900万元，利息1172.79万元。鉴于该案在长达六年的时间里未能完成法律执行程序，A银行尝试通过向社会投资者转让该房地产公司不良贷款债权方式实现不良贷款的处置。

一是寻求新途径，制定债权转让方案。鉴于该笔不良贷款处置的难度、特点以及抵押物房产的各类瑕疵等情况。A银行开拓思路，探讨运用市场化手段处置不良贷款债权的新途径。根据《中国银监会办公厅关于商业银行向社会投资者转让贷款债权法律效力有关问题的批复》（银监办发[2009]24号）、A总行《做好2012不良资产清收处置相关工作的通知》等文件精神，2012年初，A银行依法拟定了通过天津产权交易中心采用市场化处置方式转让某房地产公司不良贷款债权的方案。

二是探索新模式，严格执行总行批复。2012年4月28日，A银行就该笔不良贷款债权转让价格、受让方资格条件、交易保证金、交易价款支付方式、转让交易价款处置等事宜向A总行报送请示。2012年5月11日，A总行批准同意A银行通过天津产权交易中心对外公开转让该房地产公司不良贷款债权，并规定了该笔债权挂牌交易价格及下浮幅度。

三是尝试新方式；公开透明债权转让程序。根据A总行批复要求。2012年6月7日，A银行将该房地产开发有限公司不良贷款债权在天津产权交易中心公开处置。在挂牌过程中，A银行按照天津产权交易中心交易规则确定的审批程序和公示时间，对不良贷款债权信息、买受人受让条件以及相关重大事项等情况进行公开披露。按照A总行批复文件要求，以2012年6月8日该笔不良贷款本金、利息及产生的全部费用合计数为依据，第一次挂牌转让价格确定为3200万元，在无人竞买的情况下，先后依次20%、10%两次降价，挂牌价调整为2350万元，最终只有一家意向受让方进行受让登记。并交纳了挂牌价格30%的保证金。2012年7月26日，A银行与受让方签订了《债权转让协议》，债权转让价款为2350万元。2012年10月31日，A银行向受让人交割与该案债权有关的贷款合同、抵押合同、抵押他项权证书及相关法律文书，并将债权转让事宜通知B公司。至此，A银行完成全部债权转让程序，B公司不良贷款本息合计3200万元，该行垫付的诉讼费、拍卖费、评估费、债权转让交易佣金、交易手续费、交易鉴证手续费共计46.48万元、律师费47万元。本息及可计量费用成本共计3293.48万元，债权最终转让价款为2350万元，在归还全部贷款本金1900万元后，实际应收未收利息损失943.48万元。

四是反映新成果，及时报备债权转让事项。按照《天津银监局转发的通知》（津银监办发[2009]38号）的有关要求。A银行向当地银监局报送了《关于转让天津市某房地产开发有限公司不良贷款债权的情况报告》，及时反映不良贷款债权转让情况。

二、A银行不良贷款债权公开转让的优势与不足

A银行此次通过公开市场向社会投资者转让不良贷款债权是天津市商业银行开拓不良资产处置方式一次有益的尝试。一方面针对涉诉不良贷款“胜诉难、执行难”的现状，通过公开透明的市场，争取多元化主体包括诸多社会投资者的公平参与，有利于不良贷款的价格发现，并及时转化成现实的流动资产，不良贷款变现时间大幅缩短。另一方面，采用市场化方式，拓展了处置渠道。利用产权交易所、金融资产交易所等平台，采用市场化方式处置不良资产。拓展了处置的渠道和手段；进一步体现了“公开、公正、公平”原则，交易行为更加规范、严谨，最大限度地避免了操作风险、法律风险、资金风险和道德风险；通过产权交易市场的信息发布功能和专业化服务手段。充分形成市场竟价机制，实现了处置效益的最大化，最大程度地维护了银行权益。但是，由于目前我国尚未建立明确的法律法规规范商业银行向社会投资者转让不良贷款债权的流程，该案例的处置过程仍存在不足之处。

一是未认定不良贷款责任人，处置环节有疏漏。在该案例中，A银行对B公司贷款管理中存在薄弱环节，未能在贷款企业还款能力出现问题时及时预警、压缩并收回贷款，在贷款企业涉案后也未及时提起诉讼，这些都是信贷资金形成风险的潜在原因。此外，在抵押物管理上也存在瑕疵。未能定期对抵押物进行核查、估值；未能及时掌握贷款企业擅自出售抵押房产的信息，造成案件即使胜诉却仍面临执行难的局面。鉴于上述原因，按照《金融企业不良资产批量转让管理办法》第五条规定，“金融企业应对批量处置不良资产及时认定责任人，对相关责任人进行严肃处理，并将处理情况报同级财政部门和银监会或属地银监局”，A银行应对该笔不良贷款认定责任人，进行相应处理。但该行并未执行责任认定程序。

二是未建立相关风险管理制度，处置流程有待完善。按照《中国银监会办公厅关于商业银行向社会投资者转让贷款债权法律效力有关问题的批复》（银监办发[2009]24号）的有关要求，“商业银行向社会投资者转让贷款债权，应当建立风险管理制度、内部控制制度等相应的制度和内部批准程序。”目前，A总行仅对该案例处置过程中提出相关要求。未针对向社会投资者转让贷款债权制定风险管理及内部审批制度，处置程序中仍有需要完善的环节，对卖方的尽职调查、资产估值、买受人的资格认定、部分资产损失等易产生道德风险的环节应进一步规范。

三是应收未收利息损失的帐务处理有待进一步明确。本案例成功处置后，贷款本金虽得到全额偿还，但应收未收利息损失达943.48万元，也使得一部分国有资产流失。这种损失未按照相关规定进行合理的帐务处理并责任到人。

三、两点建议

（一）加大处置不良贷款转让的配套政策和法律支持，营造良好的市场环境

目前，商业银行向社会投资者转让不良贷款债权在法律上没有任何障碍，但是政策层面仍缺乏明确的规定。监管部门应结合市场需要，出台相关法律法规，制定相对统一的市场规则和交易标准。同时，鼓励商业银行对这一处置方式进行有益的尝试和探索，建立向社会投资者转让不良贷款债权的风险管理制度及审批程序，避免转让行为中的道德风险。

（二）创新处置方式，提升资产价值回报

银行除运用催收、诉讼、核销等传统手段处置不良资产外，还要积极探索处置新手段、新方法、新途径，进一步提高处置效率和效益。其一，加强对押品的管理，认真做到定期核查和市场估值。避免出现信息不对称的情况：注重押品的选择，对于存在法律瑕疵及变现困难的押品应谨慎对待，对银行内部难以管理的抵押品可以外包给中介机构，进行专业维护保养。达到其保值或减缓贬值速度。其二，政府部门牵头或单独组建不良资产交易平台，汇集各方资源信息，通过挂牌交易、集中竞价、公开买卖等方式，实现真正意义上的不良资产市场化运作；三是积极探索资产推介、资产置换、转让出售、资产证券化等不良资产处置方法与途径，加快不良资产的变现，使银行资产得以保值增值。

信用卡道德风险案例研究

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东胜讯去年6月，东胜区公安分局接到各大银行报来的多起信用卡诈骗案。该案犯罪嫌疑人宋某伙同其弟弟、妻子等人在其通辽市科尔沁左翼中旗的老家，以办理电话卡等为名向其同村人员借用身份证多达58张，并使用借来的58张身份证及本人的身份证冒名向鄂尔多斯市与呼和浩特市内的11家银行申请办理了242张银行信用卡，并利用这些信用卡在东胜地区、通辽地区以及辽宁等地区的不法商户套取大量现金，将套取的现金用于对外放高利贷、个人投资及消费，后因无力偿还信用卡银行欠款，造成1200余万元的直接经济损失。

2014年7月，东胜区公安分局将逃跑一年多的嫌疑人宋某及其结伙犯罪的弟弟、妻子等人抓获，现犯罪嫌疑人已被逮捕，至此，东胜区最大的一起信用卡诈骗案宣布告破。（孙丽红）

近年来，随着经济的快速发展和对外开放的不断深入，我国信用卡业务快速发展，商业银行逐渐重视信用卡业务，外资银行也以不同方式介入信用卡业务。各发卡银行发卡量大幅上升，市场竞争逐渐开始激烈，区域性的竞争尤为突出。

同时，国内的信用卡受理环境有了明显改善，银行卡联网通用的目标已基本实现，由多元化市场主体构成的信用卡产业链初步形成，银联作为国内民族品牌的信用卡组织和发卡品牌，逐步得到国内客户乃至国外客户的认可。截至2008年第四季度末，全国信用卡发卡量为14232.9万张，同比增长57.7%；信用卡期末信贷总额9804.57亿元，同比增长75.8%，是2006年同期的3.2倍；期末应偿信贷总额1582.12亿元，同比增长110.9%，是2006年同期的4.8倍；信用卡支付占社会商品零售总额的比例达到24.3%。

不过，随着信用卡市场的不断发展，发卡银行面临的业务风险也日益显现，如信用风险、欺诈风险和操作风险等。尤其是信用卡作为无担保的信用贷款金融产品，虽然贷款基于消费，且基本为小额，但客户群体众多，审核手续简单，在银行对客户信息收集、信息筛选中都面临不对称信息问题，由于客户收入变化，或是恶意拖欠会造成较大的信用风险，即使存在有效的风险监控机制，事后逾期催收手段，但同样面临较高的交易成本。

同时，由于我国商业银行开展信用卡业务时间还不是很长，业务经验相对匾乏，业务开展前期，单纯追求卡量的粗放式经营模式，信用卡风险集聚。2008年，我国的信用卡不良率大概在1%左右，并且一直处于上涨的趋势中，到2009年年底，信用卡不良率根据预测可能会上升到3%-4%，信用卡业务的风险正在逐渐扩大。于是，对信用卡的各种风险进行识别、分析、监控和有效的管理，就显得十分必要，是关系到信用卡业务的成本控制以及业务收入的重要环节。

在信用卡风险管理的操作过程中，需要制定合理的授信政策和审批流程，并对客户用卡过程进行监控和跟踪，运用国外较为成熟的风险管理方法和技术对客户的个人信息、用卡习惯进行分析，找出能归纳定义持卡人风险的特征，并在审核和授权环节进行控制，最大限度地降低信用卡风险，减少风险给银行资金带来的损失。在实务操作中，我国银行对于信用卡的风险管理仍处于摸索阶段，缺乏系统、有效涵盖宏观外部经济环境和商业银行内部风险管理控制的整体机制，因此研究信用卡风险管理对促进银行业务的创新，推进风险管理框架的构建，保持银行业持续、稳定和健康发展具有深刻的现实意义。

2.3 发卡行内部人员之间的信息不对称

对发卡银行内部人员而言，信用卡发行、使用规定及内部运作程序等信息是没有秘密可言的，但是内部人员的素质却有较大的隐蔽性。内部人员可能利用职务之便内外勾结作案，损害银行利益以达到个人利益的目的。如记账串户、盗窃他人资金。发卡银行对内部人员信息的不了解则易给银行带来损失。

这些信息不对称给发卡机构的生存和盈利带来巨大威胁，成熟的个人征信系统、严密的风险分析技术、科学的监管措施和及时沟通等等都是今后解决信用卡业务中信息不对称状况的行之有效的方法。

3.中国建设银行信用卡风险管理

3.1 中国建设银行信用卡风险管理的现状

中国建设银行信用卡业务采用集中经营、集中管理和集中运作的模式，遵循统一领导、统一规划、统一标准、统一管理的基本原则，总行信用卡中心为信用卡业务的归口管理部门，负责全行信用卡业务的统一经营和管理。信用卡风险管理根据持卡人潜在还款风险的不同，对信用卡的持卡人欠款质量实行五级分类管理。对业务发展中发生的各种风险损失，按照财政部《银行卡透支呆账准备、坏账准备及透支呆账、坏账和其他损失核销的暂行规定》及建行有关文件的规定进行核销处理。2006年，中国建设银行抓住当前国内信用卡市场发展的关键时期，以赶超主要竞争对手为目标，不断提升信用卡市场影响力、产品竞争力、客户满意度和风险控制力。

3.2 中国建设银行信用卡风险管理存在的问题

建设银行近年来一直不断探索和强化信用卡风险管理，并取得了长足的迸步．但是，与国外先进发卡银行相比，现阶段中国建设银行在信用卡风险管理的理念、体系、技术和外部环境等方面还存在着较大的差距。具体表现在：

3.2.1风险管理理念不够完善

[8]风险管理理念是内部体系中的“软因素”，在发卡银行经营管理中占有十分重要的地位。金融业

发展的历史和经验表明，一些金融机构之所以在风险管理上出现问题，其原因并不是因为缺乏风险管理系统、政策及程序，而是因为落后的风险管理理念不能使这些系统、政策、程序真正发挥出应有的作用。主要表现在：过分重视营销，缺乏管理；没有正确处理银行发展的近期和长远目标间的关系；管理意识不到位。

案例：长沙市某电影院三十多名员工申请信用卡，经办人员在初审时没有认真审核签名情况。在征信人员复审时发现多份申请表上签名笔迹一致，通过电话核实，发现申请人中多名员工已退休几年，还有的员工根本不知道自己申请了信用卡，后来经过详细调查核实发现原来是该单位流动资金短缺，想通过办理多张信用卡进行透支贷款，并循环使用。

3.2.2 信用卡风险管理体系不健全

健全有效的风险管理机制是国际先进发卡银行经营运作的坚实基础，也是银行安全性原则的重要体现。建设银行的信用卡风险管理体系还不够健全，风险管理的基础还不够坚实，具体表现在：建设银行风险管理机制不够完善；建设银行还没有形成完整、科学、有效的岗位职责体系；建设银行专业风险管理人才匮乏，人员素质参差不齐。

3.2.3 信用卡风险管理工具不够先进

建设银行信用卡风险管理技术与国际上其他银行对比相对落后；信用评估手段也不够先进。我国金融体系建立较晚，现行的国内金融市场还不能向金融机构提供足够的风险管理工具。我国发卡银行在金融产品创新以及金融工具的使用方面远远落在了西方国家之后。国外很多风险管理工具和理念至今尚未在国内银行风险管理过程中发挥作用。与传统的风险管理主要依赖定性分析与主观判断不同，现代风险管理注重定量分析，大量运用金融工程技术和数理统计模型。近年来，在市场风险管理模型化的推动下，[9] 信用风险管理模型化技术也取得了很大进度，如Credit Metrics等模型都代表着最新的技术水平

中国建设银行在实际操作中往往难以对申请人给出科学的评定结果，所采取的办法基本都是通过征信人员的经验判断，人工信用评估方法往往存在以下缺点：缺乏一致性；手续繁琐、效率低下；人工信用评估方法对今后方法的改进帮助也不大。

4.国内外商业银行信用卡风险管理的经验借鉴

国际上其他发卡机构或国家银行大多历史悠久，经历了多次的考验，已经建立了一套相对严密，成熟的经营和风险管理的制度以及竞争策略，累积了丰富的经验和技术实力。不仅金融技术手段先进、发达，而且创额能力和开拓市场的能力非常强，产品的科技化程度较高，服务质量和服务效率非常高。

4.1 美国银行风险管理的经验借鉴

美国银行是中国建设银行的合作伙伴，他通过并购全球最大的独立信用卡发行商美信银行(MBNA)，成为全球第一大支付业务和银行卡服务商。美国目前有4000家公司发行信用卡。美国银行在信用卡业务的发展过程中，为防范和控制风险，采取的措施。

4.1.1 独特的风险管理理念

美国银行信用卡业务有其独特的风险管理理念：风险管理的目标是理解并管理风险以获取最大的长期回报，风险管理需要在理解其对收益率影响的前提下进行；通过寻求风险与收益的平衡来确定能够承担的风险水平，以此达到增长目标和财务目标。基于这些理念，美国银行信用卡采用承担风险、管理风险并从中获取适当收益的风险管理策略。

4.1.2 理性的考核信贷

美国银行并不是简单依赖评分卡，而是推行理性考核信贷。所谓理性考核信贷，是授信人员根据个人与客户的交流，合理利用数据做出信贷决策，这种决策既要满足业务需求，同时又要严格控制风险。根

据理性考核信贷的要求，美国银行对信用卡申请都要在申请者经济能力、稳定性及还款意愿的框架内进行审核，并不断地根据环境的变化来发展、改变与适应。

4.1.3 完善的风险管理信息系统

美国银行建立了完善的信用卡风险管理信息系统。产品计划、信用获取、账户管理、收款和冲销等信贷循环的每个环节都以风险管理信息系统为基础，并根据管理信息系统中储存的数据作为决策的基础。

4.2 香港银行信用卡风险管理经验借鉴

在香港市场上，目前信用卡的发行总量超过1200万张。其中，VISA卡占70％左右。MasterCard卡为25％左右，运通卡、JCB卡、大莱卡合计约5％。香港信用卡市场经过多年的运作，已经发展得相当成熟，各行在激烈的市场竞争中逐渐形成了各具特色的经营策略和多样化的竞争方式。同时，各行针对信用卡风险也有一整套完善的管理体系，香港银行业在经营信用卡业务的过程中，为防范风险发生。主要采取了如下几项措施：

4.2.1 对整个信贷周期实施全面管理

对整个信贷周期的全面管理主要包括四个阶段：产品计划，客户获取、账户管理、催收和核销。从

产品计划开始，经各阶段，最终再回到产品计划，是一个循环的过程。从发卡开始，各阶段都根据行为评分来进行管理决策，通过了解持卡人的整体信用状况制定客户风险评级标准。根据持卡人的用卡情况及风险度采用不同利率；依据行为评分评估账户风险度，调整持卡人的信用额度。

4.2.2 采用先进的科技手段

信用卡是金融业与高度发达的电脑、通讯技术相结合的一种金融创新产品。信用卡业务运作需要以信息处理的高度网络化为基础．在香港，无论大小商户都装有POS机，每笔交易均通过授权，大大减少了风险损失。由于已联网，可实时监控持卡人的交易情况，监控系统将金额较大或短时内交易频繁的卡号自动提示给信控人员，信控人员可及时核对交易情况，减少了假卡，寄失卡造成的损失。

4.2.3 良好的催收策略，及时收回欠款

经信用卡风险管理部门多年时间和有关数字统计研究表明：催收欠款越及时，欠款回收率越商，风险损失越低。经信用卡风险管理部门多年时间和有关数字统计研究表明：催收欠款越及时，欠款回收率越商，风险损失越低。采取委外催收的方式收回的欠款按一定比例留给委外催收公司，如：恒生银行在委外催收时，回收金额的25％留在信贷管理公司。在香港，个人财产状况变动较快，所以风险管理部门必须时刻注意卡户动态，并结合当地经济情况，制定催收策略并不断调整，使催收风险降到最低。[14]

5.政策建议

5.1制定合理的政策建议

5.1.1 建立完善的个人信用体系

信用卡业务在众多发达国家金融市场的成功表明，一套科学完善的个人信用管理体系是信用卡规范健康发展的前提。个人信用体系是指在现代经济环境中，个人通过信用方式获得支付能力，以进行消费、投资和经营的一种金融体制，包括个人信用登记制度、个人信用估制度、个人信用风险预警、个人信用风险管理和个人信用风险转嫁等。我国急需建立以银行、税收、公安等机构为建设维护主体、内容涵盖个人基本情况、学历、职业、收人、纳税、家庭与财产状况、信用记录等全部资信状况的个人信用体系。同时，我们还应采取积极措施唤醒公民的信用意识，推广个人信用文化，让个人信用成为经济生活中的重要工具。

5.1.2 完善的相关法律体系

个人信用体系的建立和完善离不开严格规范的信用法律体系，法律能规范经济生活中的各种信用关系，支持并推动信用卡风险管理的发展。在2000年，台湾信用卡诈骗损失高达30亿新台币，占其信用卡消费额的千分之四，这一比例在国际上是比较高的。究其原因，主要是在立法上对伪造信用卡犯罪的量刑和处罚过轻。我们应未雨绸缪，及早制订相关法律，保护所有银行卡市场参与者的合法权益。

5.2 风险预警机制

5.2.1 完善银行内部信用卡风险管理机制

首先，建立完善的内控体系，设计科学、高效的业务流程和相应的规章制度、管理办法，使业务的各个环节既相互配合又相互制约。具体而言，业务流程主要包括事前风险预防、事中风险监控与分析以及事后坏账处理三个环节。

事前风险防御包括：第一，授信策略制定。授信策略是信用卡授信的基础，决定了整体风险的大小，制订人员要及时搜集、整理和分析各项资料，既包括国内外发卡行授信的先进经验，又包括我国的具体政策环境、信用条件等，制订并不断修订科学高效的授信政策，形成一套合理的授信管理则，并确保这一规则的遵循;第二，市场营销。市场是信用卡风险防范的第一道防线，规范真实的市场宣传以及对客户进行初步筛选能起到正确引导持卡人消费、降低信用风险的作用。因此，发卡行应加强对市场人员的思想道德培训和业务能力培训，从源头上大大防范信用风险;第三，征信、授信。此环节对信用卡申请者的资信状况进行仔细的分析，按照授信政策制订的标准，进行严格的筛选，并授予被核准客户相应的信用额度，最终决定申请者能否获得授信，也就直接决定了持卡人的整体风险状况。

风险监控与分析包括：第一，客户风险分析及管理。发卡行应有专门从事风险分析及管理的部门，负责对客户的交易进行监控，并定期分析持卡人的整体风险状况和风险分布状况，并与其他部门进行沟通及时防范风险;第二，授权。发卡行为持卡人提供24小时的信用卡交易授权服务，这也是风险产生的

一个重要环节。发卡行必须明确专人负责授权业务，并对客户交易进行监控，发现可疑交易立即采取相应措施降低风险;第三，客户服务。处理挂失、冻结等业务，协助客户降低失卡、伪卡风险;第四，催收。负责对短期逾期客户进行还款提醒及协商还款事宜，对于长期或恶意拖欠客户采取法律途径进行催讨，并对逾期状况分布进行分析，适时调整催收政策。事后坏账处理主要是指对于呆坏账进行资产管理，并通过诉讼、强制执行等法律途径来降低不良贷款率，保证债权的实现。以上这些环节在操作中可以根据具体情况进行不同的分工，但发卡行必须建立规范合理的风险管理的组织体系，确保风险管理的有效进行。

5.2.2 运用高科技发展信用卡业务

与传统的银行业务不同，信用卡业务是科技发展到一定阶段的产物，而其发展尤其是风险管理的发展又向科技水平提出了更高的要求。第一，科技是建立高效风险管理系统的基本前提。发卡行要加大科技力量的投人，建立信用评价机制、信用动态跟踪分析机制等，利用各种先进的技术和方法来控制信用卡业务风险。例如，在对持卡人进行风险分析和管理时，发卡行要建立强大的客户信息管理系统，运用数学模型和多种技术手段，对客户信用状况进行分析研究，主动预测客户的风险等级。第二，建立现代化的授权交换网络系统和资金清算系统，缩短清算时间和止付周期，解决透支问题，降低持卡人失卡风险。

5.2.3 从业人员的培训

对于从业人员的培训是降低信用卡内部风险的基本途径。信用卡业务的风险包括外部风险和内部风险，内部风险来自发卡行内部，产生于内部员工的工作疏忽或道德风险。发卡行必须通过培训，培养员工的职业道德，增强员工对工作的责任感，并提高员工的业务水平，更准确的判别、预测、分析和控制风险。发卡行可采用银行业界交流、向国内外先进同行学习或者案例分析等形式进行培训，不断提升员工素质，降低信用卡内部风险。

6.总结

本文对信用卡风险管理的政策建议还不够全面、系统，有待进一步深化。但希望本论文的研究对中国建设银行防范和化解信用卡风险，完善信用卡风险管理工作，提高核心竞争力提供参考。同时，对其他商业银行尤其是国有商业银行防范和化解信用卡风险起到抛砖引玉的作用。

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在人们越来越注重自身素养的今天，报告的使用成为日常生活的常态，我们在写报告的时候要避免篇幅过长。在写之前，可以先参考范文，以下是小编帮大家整理的市上半年商业贸易形势分析报告，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。

近年来，全市上下高度重视服务业发展，促进消费品市场的繁荣，加上“两路建设”，带动了xx市消费品市场的活跃。特别是今年以来，xx市社会消费品零售额继续保持了快速发展的良好态势。预计上半年累计实现社会消费品零售总额将达到11亿元左右，按销售单位所在地分：市的零售额将达到7.7亿元,县以下的零售额将达到2.3亿元，按行业分：批发和零售贸易业实现消费品零售额将达到7.6亿元，餐饮业实现消费品零售额将达到6000多万元，个体经济实现消费品零售额将达到8亿元左右。预计到年底，社会消费品零售总额将达到22亿元左右。

一、我市今年上半年贸易业的几个特点

1、整体来看呈稳定发展态势。今年以来，我市社会消费品零售总额增速基本稳定在14左右，呈稳步上升态势。

2、农村市场发展速度快于城市。从销售单位所在地看：城乡消费品市场全面繁荣，其中乡村随着国家支农政策的落实，消费市场繁荣活跃，发展速度明显快于城市。

3、批零贸易业稳步增长，餐饮业增势迅猛。1—6月我市消费品市场中批发零售贸易业稳中有升。其中，限额以下餐饮业发展势头快于限额以上餐饮。其原因是，由于市场竞争相当激烈，各服务行业都讲究服务的质量，同时也以优质服务和低廉的'价格吸引消费者，在这种情况下，限额以下的住宿餐饮业以灵活的经营方式赢得上风。预计上半年限额以下餐饮业实现消费品零售将达到4600多万元，增幅大大高于去年同期。

4、个体经济仍然占消费品市场的主体地位且呈迅速扩大的势头。一是范围广,二是经营灵活。加上近年来农民收入的不断增加，购买力也不断提高。预计上半年个体经济实现消费品零售额将达到8亿元左右。

二、我市消费品市场继续保持良好发展态势原因分析

1、国家优惠政策的促进。近几年来，中央出台了一系列扶持农村的政策，湖北省委、省政府也相应做出了扶持农村的决定，20xx年农业税全部减免，农民的负担减少，加上20xx年xx市在全市开展“万村千乡”活动，现已投资12.5万元,全市农村增加超市和商业网点160多家，这些网点除22家在乡镇外,其余的157家全部在村里,方便了农民，提高了农村消费者的消费欲望。因此，今年农村整体消费水平增幅居高不下。

2、我市消费环境的日益改善。20xx年以来，全市通乡公路的硬化、黑色化，使我市农村的道路建设日益完善，交通更加发达，促进了商品流通领域的发展。两路建设为我市也提供了良好的商机。我市下大力气改善城镇居住环境，努力创造丰富的文化氛围，更新改造城镇公共设施，为我市人民消费创造了良好的外部条件。

3、我省、我市正处于新一轮经济发展周期的扩张期。进入了以汽车、住房、服务消费为消费热点的第三次消费升级阶段。居民消费升级历经了从传统的基本生活消费，逐步向发展型和享受型消费转移的过程。人们不再满足基本的温饱问题解决，消费形式呈现多元化，高层次发展。

4、部分商品的价格上涨，也是我市社会消费品零售总额增速的一大原因，从4月份以来，建筑材料中的水泥价格同比上涨了19.8，汽油上涨16.3,柴油上涨15.2,空调价格每台上涨了200——300元不等。

三、为保持我市消费品零售额继续保持良好发展态势的几点建议

1、搞好消费的配套措施，解除消费的后顾之忧。要解决好医疗保险与养老保险等的普及工作，并且要解决好消费信贷的问题，长期以来，我市消费信贷发展缓慢，居民消费基本上是建立在自我积累基础之上，实现购买前的积蓄时间过长，制约了居民消费。

2、提早解决与升级消费不相适应的制度、政策、规划、设计、观念、习惯等。如适当扩大小区的停车场的建设。在设计阶段要考虑车库的问题。如对于现在没有车库的小区，要搭建车库租赁的信息平台，减少有库无车，有车无库现象，缓解消费升级中遇到的矛盾。

3、不断增加城乡居民的可支配收入，增强居民消费信心。之所以不敢消费，是人们收入还不太高，要通过增加就业，增长工资来拉动消费。

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案例主人公：雀巢印度分公司

案例原名：TheMaggiNoodleSafetyCrisisinIndia

雀巢公司在印度市场有一款国民级的产品：MaggiNoodle，也就是印度版的方便面。几乎每个印度人都吃过这种方便面产品，很多人从小吃到大，把MaggiNoodle看成生活里不可缺少的食物。然而，印度某个邦的某次食品样品检测中发现MaggiNoodle铅含量超标。让事件有些扑朔迷离的是，同样批次的产品在印度其他一些邦的检测中并未发现有铅超标的问题。但新德里当地政府依然勒令禁止MaggiNoodle的销售。雀巢公司该如何应对这起巨大的危机事件呢？是否应该遵守当地政府的指令，在全印度下架MaggiNoodle产品呢？

第二种免费模式：羊毛出在猪身上，第三方模式

第三方支付模型的核心：1、必须有大量的客户；2、客户必须有消费的粘性；3、有需要你的客户的第三方

第三方支付这个最常见的使用形式就是广告。比如：一份报纸的成本在差不多5毛钱左右。但为什么给订阅用户包年才100块。平均每份的成本不到0.5元，为什么？因为有第三方买单——广告。

类似的还有广播、电视节目。为什么很多电视台要花高价去买一些影视或者电视的播放权，而且是独家的播放权？为什么百度对所有的网民提供免费的高效的搜索服务？也就是基于这种模式。

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中间业务净收入是手续费及佣金收入减去支出后的净额，反映商业银行中间业务的绝对水平。

图23列示了2012?201*年大型银行中间业务净收入及增幅情况。图中可见，201*年大型银行均延续上年势头，工行和建行分别以1223.26亿元和1042.83亿元继续排名前两位。在增幅方面，中行和工行分别较上年增长了17%和15%，在大型银行中继续领跑。建行较上年增长了11.13%，相对而言增幅最低。

图24列示了2012?201*年股份制银行中间业务净收入。图中可见，201*年股份制银行中，中间业务净收入最高依然是民生和招商，分别为299.56亿元和291.84亿元。浙商、渤海和恒丰因规模原因，中间业务净收入相对最低;除去这三家银行，华夏净收入最低，仅62.68亿元。在增幅方面，同上年相比，股份制银行的中间业务净收入都出现了明显的提高，浙商、平安和恒丰增幅最大，分别为164%、83%和80%;其他股份制银行大多在40%?60%之间。

图25列示了全国性商业银行中间业务净收入201*年和2012年相对上年度的同比增幅。图中可见，201*年和2012年全国性商业银行中间业务收入增长速度加快，除兴业和渤海分别下降10%和76%外，其他银行的中间业务净收入在201*年的增幅都大于2012年。其中，浙商由于基数较小，增幅最明显，201*年比2012年年增幅提高了119个百分点;其他银行中增幅提高较大的是浦发、平安和恒丰，分别提高了28、27和26个百分点。

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专 业： 统计学

班 级： 20xx级1班

指导老师：

学 生：

学 号：

20xx年12月13日

一、前言

商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规律排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。商业街规模大小不一，和经营的商品的类型有关，比如，经营服装的商业街和经营建材的商业街其规模可能会有较大的差别。但商业街的规模必须体现市场需求和所经营的商品适合的经营规模。如果一个商业街盲目追求规模效应，那么商业街将会面临市场承接力不够引发的经营困境，所以对于商业街的市场定位和结构设计是非常重要的。在大学城这种高消费人流量密集的商业街尤其要对顾客的需求有一个明确的了解。商业街的市场定位一旦出现偏差就会导致商业街的衰退所以我针对大学城商业街的市场定位，规划设计了一份调查报告。

要求详细了解大学城商业街的消费者组成部分，消费者对其的认知程度以及大学城商业街内的店铺竞争及其销售情况，为大学城商业街做出准确的市场定位。

1. 了解大学城商业街的消费者主要构成

2. 对于主要消费人群有针对性的调查其消费结构

3. 了解消费者对大学城商业街的各种店铺的评价

4. 全面了解消费者对于大学城商业街的不同店铺的支持程度

3.1 调查前分析那么现在的商业街会出现了什么问题呢？经过了解大学城商业街作为一个商业街其商业气氛却是尚欠浓厚，无法与其他商业大街相比。不同年龄层次的消费人群具有不同的生活方式和消费偏好，从满足消费群体的需求出发，这是商业项目定位及业态组合设计的基本则。针对此原则列出了以下几个调查重点。 大学城商业街坐落于几所大学之间地理位置极佳，人流量巨大，对此次调查的重点是放在学生身上。大学生消费能力调查是主要的对此提出问题应了解附近大学生的消费比重进行了解。了解了消费比重之后我们还需要知道被调查者每次来到商业街的消费情况。这有助于我们对大学城商业街有更加准确的定位。学生整体消费能力并不是太强，消费层次划分比较明显。学生消费结构比较简单，对于各式各样的商品需求并不是那么巨大，但是学生对于服装，娱乐，餐饮的消费还是巨大的。还有一个不能忽视的方面就是现在学生的通讯消费，以及日用品支出。伙食及日用品支出排在学生消费支出的首位，交通、通讯（手机话费、上网等）支出排在第二位，绝大大部分学生用于服饰、学习、聚餐交际方面的支出不大。 在大学城商业街的店铺与学生日常生活配套越高那么对于这种商铺的发展应该是越来越好的因此我们还要调查大学生对于商业街的店铺的支持率以便更加准确的定位大学城商业街，根据以往的调查项目

银行、水果店、超市、风味餐饮店的支持率排在前列，73%的项目的支持率超过

50%。支持率低于50%的项目是KTV、咖啡、体育用品、眼镜店、洗衣房、数码港，因为这些项目并不是必备性商业同时wi-fi也是吸引学生就餐或消费的重要手段。 当前吸引学生消费的主要因素也是我们所必须了解的，各种各样的商家吸引大学生购物，消费的手段不一样。但是在我看来吸引当前大学生消费的主要因素任然是价格，质量，潮流。讲求实体，理性消费任然是大多数大学生的消费观念。在购买商品的时候大学生多数是本着经济实惠的原则，在消费时也会兼顾到实惠的高标准。我们新建商业项目是满足学生的生活需要的配套设施，定位优先应该放置学生所需要的餐饮，商业零售，生活服务，引进大众品牌符合学生的消费特点，物美价廉，适合中低消费水平。

3.2调查对象

大学城商业街附近客人分析单位：个人

3.3调查工具

问卷调查（见附件）

3.4调查程序及时间安排

1、准备阶段：调查报告设计，修改，论证 。确定调查人数，时间，安排调查人员名单，经费预算

2、实施阶段：培训调查员的语言举止， 打印调查报告，准备小礼物

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随着信息技术的迅速发展，商业领域中的数据分析已经成为一项重要的工作。商业数据分析可以帮助企业更好地了解市场趋势、消费者行为和竞争对手动态，并据此做出更准确的业务决策。本篇文章将详细介绍商业数据分析工作计划的编制。

第一部分：目标设定

商业数据分析团队需要确定整个工作计划的目标。目标应该是明确的、具体的，并与企业的总体战略保持一致。例如，目标可以是提高销售额、增加市场份额、改进客户满意度等。在设定目标的同时，商业数据分析团队还应该分析现有的数据资源及其质量，确保它们能够满足分析目标的要求。

第二部分：数据采集和清洗

数据采集是商业数据分析工作的关键一环。团队需要确定数据采集的来源，可以是公司内部的数据库、第三方数据供应商，或是社交媒体平台等。商业数据分析团队还需要通过调研、问卷调查等方式收集一些定性数据，以便更全面地理解市场的变化。

在数据采集之后，数据清洗是必不可少的一步。清洗数据的目的是消除数据中的噪音和异常值，确保数据的准确性和完整性。商业数据分析团队可以使用各种工具和算法，如数据清洗算法、统计模型等，来实现数据清洗的过程。

第三部分：数据分析和建模

在数据采集和清洗之后，商业数据分析团队将进行数据的实际分析和建模工作。数据分析包括描述性分析、统计分析和预测分析等。描述性分析用于对数据进行总体的描述，包括数据的分布、中心趋势和变异程度等。统计分析可以通过统计方法来推断总体特征，并对变量之间的关系进行检验和分析。预测分析可以通过建立相应的模型来预测未来的发展趋势和结果。

在数据分析过程中，商业数据分析团队还可以运用一些先进的工具和技术，如机器学习算法、人工智能技术等。这些技术可以帮助团队在大量数据中识别出有意义的模式和规律，并据此做出更准确和可靠的预测。

第四部分：数据可视化和报告

数据可视化是商业数据分析的重要环节，它可以帮助团队将分析结果以更直观、生动的方式展示出来。商业数据分析团队可以使用图表、地图、仪表盘等可视化工具来呈现数据分析结果。过程中还要注意所使用的可视化方法和技术，以确保数据的准确性和易于理解性。

数据报告是商业数据分析工作的最终产品，它需要以清晰、简洁的语言来概括问题、目标、数据分析方法、结果和建议等。数据报告应该根据不同的受众，采用适当的方式和格式进行呈现，以确保其有效传达。

商业数据分析工作计划的编制需要注意目标的设定、数据采集和清洗、数据分析和建模以及数据可视化和报告等各个环节。合理安排每个环节的工作，将帮助商业数据分析团队更好地理解市场、客户和竞争对手，并做出更准确和有针对性的业务决策。商业数据分析的工作计划是一个持续性的过程，团队应该持续学习和改进自己的技能，以应对日益复杂和多变的商业环境。

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商业银行操作风险主要源于内部管理不善、有章不循、违规操作、人为失误、系统故障及外部事件等原因。此外，制度上的疏漏、道德风险、越权交易、内部人作案、外部不法分子欺诈等也经常引发操作风险。研究商业银行操作风险的具体表现形式，对于做好防范工作具有重要的意义。

一、商业银行操作风险的具体表现形式

（一）内控制度没有得到有效执行。近年来，商业银行对内部各部门、各岗位在操作流程等方面的规定是硬性的、可操作的和具体的，但缺乏必要的培训和风险意识教育，风险防范意识薄弱，导致法制观念不强，给正常业务经营带来极大的风险。

（二）商业银行内控制度落实不到位。基层商业银行人员少、“兼岗”人员多，加之本身重业务经营，轻内部管理，结果使内控制度本来就缺乏的基层商业银行，“兼岗”人员顾此失彼，不能很好地执行内控制度，缺乏应有的控制力、监督力、约束力，从内部遏止金融风险的发生。

（三）商业银行对员工的思想教育相对薄弱。基层商业银行普遍存在重业务发展，忽视对员工遵章守法及树立正确的人生观、价值观等思想教育的现象，特别是对员工八小时以外的行为基本没有监控。

（四）经营业务单一，收入少，机构只能减人增效，职工不能更好地安心工作。商业银行改革的深化，对员工压力不断加大，加之个别机构绩效激励机制不尽完善，影响员工尤其是基层员工的积极性、认同感和归属感，也成为导致案件发生的一个原因。

（五）监督检查制度不到位。抓落实，监督检查是一个不可缺少的环节，可在实际工作中，一些商业银行对业务规章制度和操作规程缺乏一套科学的、严密的、操作性强的日常检查和评价标准，检查不深不细，流于形式，敷衍了事，对存在明显漏洞的业务操作也只是轻描淡写地“告知”一下，没有引起高度重视，从而使监督检查流于形式，落实中存在的偏差和问题不易被及时发现和解决，给弄虚作假、蓄意犯罪者提供了机会。

（六）责任追究制度执行不够严格。在发生案件的地区和部门，一些商业银行对违规违纪行为的查处轻描淡写，处罚时不痛不痒；在处理一般的案件时心慈手软，从轻发落；处理大案要案时，不严查深挖，缩小处理范围，对自己不利的就拖、顶、压，从而大大削弱了制度的有效性和严肃性，一定程度上助长了违章操作的歪风。

二、防范和控制商业银行操作风险的对策

（一）建立健全全方位的操作风险防范体系。一是商业银行基层网点要建立各职能部门、各岗位之间互动的监督体制，前后台相互制约的互动体系，充分发挥事后监督岗位的作用，支行长及主管行长要定期、不定期进行换位检查。二是形成对规章制度有检查、有落实、有反馈的良性循环机制，强调员工自我约束力和自我控制能力。三是坚持制度和流程的严肃性。把风险防范全方位、多层次地渗透到单位的各个岗位和环节，充分发挥业务部门的能动性，以防范因操作不到位而引发的案件和差错。

（二）充分利用现有人力资源，建立全方位操作风险监督体系。一是商业银行要把内审部门作为一个具有独立的、可操作的部门，充分发挥内审部门的作用，同时对内审部门也要实行事前、事中、事后全过程审计和交叉审计，实施合规性、责任性和风险性并举的审计原则，对有问题和薄弱环节进行持续跟踪检查，努力将审计关口前移。二是审计部门要摆脱商业银行内部人控制的局面，建立由一级分行行长直接控制的部门，全面扭转现行实际的局面。三是对重要岗位和敏感部位的员工实行八小时以外行为的监管，最终形成银行内部自律约束、再监督和外部监督多维立体的操作风险监督体系。

（三）加强思想道德教育，并引入奖罚并举机制。要加强对员工业务技能的培训，提高操作人员的业务能力、法律意识、制度观念和道德水平，降低因人为因素或员工对政策、制度、法律不了解而引发的操作风险。在日常管理中积极倡导建立有力的风险控制文化，将本行的内部控制战略和政策准确无误地传导到各个层次的每一位管理者和员工，使操作风险控制成为每一位员工日常工作中的首要目标。同时，要引进激励机制，对全年安全无事故的员工要进行奖励，对因工作失误或造成损失的操作风险的员工要进行处，甚至重罚，以最大限度地调动广大员工的工作积极性，把操作风险控制在最低点。

（四）建立经营与内部控制“两条腿走路”的有效体制。首先，要加强内控体制建设，从内部管理入手，将环环相扣、监督制约的内控制度真正引入到商业银行业务运作的全过程。其次，建立具有高度独立性、权威性、管理严谨，工作规范的内控体制，以制度规范业务，约束人员。最后，将内控的“事后查处”改变为“事前防范”，防患于未然，一旦发现苗头，立即采取措施化解风险。同时，通过加大查处力度增强员工自觉执行制度的自觉性，控制金融风险。

（五）严格责任追究制度，加大责任追查力度。银行业金融机构在依法严惩犯罪当事人的同时，决不能放缓对其他相关责任人的处理。一是重点追究在内控制度执行过程中的失职、渎职行为，追究有关领导人的责任。二是高度重视一般违规行为的蔓延，要从小处着手，大处着眼，警钟长鸣，常抓不懈，要把隐患解决在萌芽状态，防微杜渐，形成内控的威严防线。

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